Gedung Rawan Kebakaran: Penyebab, Risiko Korban Jiwa, dan Strategi Pencegahannya

Rumahmaterial.com - Dalam dunia properti, diskusi hampir selalu berputar pada lokasi strategis, desain menarik, harga kompetitif, dan potensi return investasi.

Namun ada satu aspek krusial yang sering kali berada di urutan terakhir perhatian, padahal dampaknya bisa menghancurkan seluruh nilai aset dalam hitungan jam, yaitu keselamatan gedung dari risiko kebakaran.

Kebakaran gedung bukan hanya bencana teknis, melainkan ancaman serius terhadap bisnis properti. Satu insiden kebakaran dapat menyebabkan:

Kerugian material bernilai miliaran rupiah
Jatuhnya korban jiwa
Tuntutan hukum kepada pemilik atau pengelola gedung
Penurunan drastis reputasi properti
Turunnya nilai jual dan tingkat hunian

Kasus kebakaran pada rumah kos, ruko, hotel budget, apartemen sewa, hingga gedung perkantoran menunjukkan pola yang sama: banyak gedung terlihat layak secara visual, tetapi tidak aman secara sistem keselamatan kebakaran.

Mengapa Gedung Properti Rawan Kebakaran?

1. Instalasi Listrik Tidak Sesuai Standar

Dalam praktik lapangan, sebagian besar kebakaran gedung berawal dari masalah listrik. Instalasi listrik yang buruk sering ditemukan pada properti sewa dan gedung lama.

Masalah umum instalasi listrik meliputi:

Kabel tidak sesuai kapasitas beban
Sambungan kabel tidak standar dan asal-asalan
Panel listrik tanpa ELCB dan grounding
MCB tidak sesuai spesifikasi
Penambahan beban listrik tanpa audit ulang

Pada rumah kos, ruko, dan gedung lama, instalasi listrik sering kali dibangun untuk kebutuhan minimal, sementara beban listrik terus bertambah seiring waktu: AC, water heater, rice cooker, server, dan perangkat elektronik lainnya.

Dari sudut pandang bisnis properti, kegagalan instalasi listrik bukan hanya risiko kebakaran, tetapi juga pelanggaran hukum. Ketika terjadi kebakaran, pemilik gedung dapat dianggap lalai jika terbukti tidak melakukan audit dan perawatan instalasi listrik.

2. Material Bangunan dan Interior Mudah Terbakar

Banyak pemilik properti memilih material berdasarkan harga murah dan tampilan, tanpa mempertimbangkan aspek keselamatan kebakaran.

Material dengan risiko tinggi antara lain:

Plafon PVC kualitas rendah
Multipleks, HPL, dan partisi kayu
Karpet tebal
Furnitur berbahan busa sintetis
Sekat gypsum tanpa sertifikasi fire-rated

Material-material tersebut meningkatkan fire load, yaitu jumlah energi panas yang dapat dilepaskan saat terjadi kebakaran. Semakin tinggi fire load, semakin cepat api membesar dan semakin sulit dikendalikan.

Dalam properti komersial seperti hotel, kos, dan kantor sewa, kesalahan memilih material dapat mengubah api kecil menjadi kebakaran besar dalam waktu singkat.

3. Tidak Berfungsinya Sistem Proteksi Kebakaran

Banyak properti tampak “lengkap” secara visual, tetapi gagal secara fungsi. Masalah yang sering ditemukan di lapangan:

APAR tersedia tetapi kadaluarsa atau kosong
Fire alarm terpasang tetapi tidak aktif
Tidak ada sprinkler otomatis
Hydrant tidak bertekanan
Smoke detector mati atau dilepas

Untuk properti sewa, kondisi ini sangat berbahaya karena dapat berujung pada:

Gugatan hukum dari penyewa atau keluarga korban
Penutupan operasional oleh otoritas
Turunnya tingkat hunian
Hilangnya kepercayaan pasar

Properti tanpa sistem proteksi kebakaran yang berfungsi bukan hanya tidak aman, tetapi juga tidak layak secara bisnis.

4. Desain Gedung yang Tidak Ramah Evakuasi

Kesalahan desain adalah faktor laten yang sering baru “terlihat” saat kebakaran terjadi. Kesalahan desain yang umum ditemukan:

Tangga darurat terlalu sempit
Jumlah tangga darurat tidak mencukupi
Jalur evakuasi buntu
Shaft utilitas tanpa fire stopping
Tangga darurat menjadi jalur asap

Perlu dipahami bahwa dalam kebakaran gedung, asap menyebar jauh lebih cepat daripada api. Gedung dengan desain evakuasi buruk dapat menjadi perangkap mematikan bagi penghuninya.

Mengapa Bisa Jatuh Korban Saat Kebakaran Gedung?

Banyak orang mengira korban kebakaran meninggal karena terbakar. Faktanya, sebagian besar korban meninggal atau jatuh saat kebakaran akibat asap dan kepanikan.

1. Asap Beracun dan Kehilangan Kesadaran

Asap kebakaran mengandung gas beracun seperti:

Karbon monoksida (CO)
Hidrogen sianida (HCN)
Partikel hasil pembakaran plastik dan busa

Dampaknya terhadap tubuh:

Pusing dan mual
Kehilangan orientasi
Lemah otot
Pingsan dalam hitungan menit

Dalam gedung bertingkat, asap sering mengisi koridor dan tangga darurat, menyebabkan korban terjatuh saat berusaha menyelamatkan diri.

2. Kepanikan Penghuni Gedung

Saat alarm berbunyi dan asap memenuhi ruangan, kepanikan muncul secara alami. Tanpa edukasi dan sistem yang jelas, penghuni gedung sering:

Berlari tanpa arah
Saling dorong
Terjatuh di tangga
Salah memilih jalur evakuasi

Kepanikan massal inilah yang sering menyebabkan korban jatuh beruntun, terutama di rumah kos, hotel budget, dan ruko bertingkat.

3. Tangga Darurat yang Tidak Layak

Tangga darurat seharusnya menjadi jalur penyelamatan utama. Namun pada banyak properti, kondisinya justru berbahaya:

Permukaan licin
Tidak ada handrail
Minim pencahayaan darurat
Dipenuhi asap panas

Dalam kondisi gelap dan panik, tangga darurat yang tidak layak menjadi titik jatuhnya korban.

4. Terjebak dan Aksi Ekstrem

Ketika jalur evakuasi gagal berfungsi, korban bisa terjebak di lantai atas. Dalam kondisi panik dan kehabisan oksigen, sebagian orang memilih aksi ekstrem seperti melompat.

Kondisi ini sering ditemukan pada:

Rumah kos tanpa sistem kebakaran
Hotel kecil
Ruko lama yang direnovasi tanpa perbaikan sistem keselamatan

Strategi Pencegahan Kebakaran untuk Properti

1. Audit Instalasi Listrik Secara Berkala

Audit listrik adalah langkah pencegahan paling efektif dan paling murah. Langkah yang perlu dilakukan:

Gunakan kabel sesuai standar
Lengkapi panel dengan MCB dan ELCB
Pastikan grounding berfungsi
Audit instalasi listrik secara berkala
Larang modifikasi listrik ilegal oleh penyewa

Bagi pemilik properti, ini adalah investasi kecil dengan dampak perlindungan besar.

2. Terapkan Proteksi Pasif Kebakaran

Proteksi pasif bertujuan memperlambat penyebaran api, sehingga memberi waktu evakuasi. Contoh proteksi pasif:

Dinding dan plafon fire-rated
Pintu tahan api
Fire stopping pada shaft utilitas
Cat intumescent pada struktur baja

Proteksi pasif tidak terlihat mencolok, tetapi sangat menentukan keselamatan jiwa.

3. Lengkapi Proteksi Aktif Kebakaran

Untuk properti bertingkat dan komersial, sistem berikut wajib tersedia:

Smoke detector
Fire alarm system
Sprinkler otomatis
Hydrant gedung
APAR sesuai klasifikasi kebakaran

Yang sering dilupakan: perawatan dan pengujian rutin. Sistem yang tidak pernah diuji pada dasarnya sama dengan tidak ada.

4. Perbaiki dan Optimalkan Jalur Evakuasi

Jalur evakuasi yang baik harus:

Jelas dan mudah dikenali
Bebas hambatan
Memiliki emergency lighting
Tangga darurat tertutup dan bebas asap
Pintu darurat tidak terkunci

Dalam bisnis properti, jalur evakuasi yang aman adalah nilai jual jangka panjang.

5. SOP dan Manajemen Keselamatan Gedung

Properti profesional wajib memiliki:

SOP kebakaran tertulis
Petugas terlatih
Simulasi evakuasi rutin
Sosialisasi ke seluruh penghuni

Tanpa SOP dan pelatihan, sistem secanggih apa pun tidak akan efektif saat darurat.

Jenis Properti dengan Risiko Kebakaran Tinggi

Beberapa jenis properti memerlukan perhatian ekstra:

Rumah kos dan kontrakan
Hotel budget
Ruko bertingkat
Gudang
Gedung lama tanpa retrofit kebakaran

Properti-properti ini sebaiknya menjalani audit keselamatan kebakaran secara berkala untuk menjaga nilai dan keberlanjutan usaha.

Keselamatan Kebakaran adalah Investasi Properti

Dalam bisnis properti, kebakaran bukan sekadar risiko teknis, tetapi juga risiko finansial, hukum, dan reputasi.

Gedung rawan kebakaran umumnya disebabkan oleh:

Instalasi listrik buruk
Material mudah terbakar
Sistem proteksi kebakaran minim
Desain evakuasi yang salah
Kurangnya manajemen dan edukasi penghuni

Dengan strategi pencegahan yang tepat, pemilik dan pengelola properti tidak hanya melindungi bangunannya, tetapi juga melindungi manusia dan nilai investasi jangka panjang.

Rumah Material